阳台后入

新规一出，现在的房子可能更香了

最近，住建部关于发布国家标准《民用建筑通用规范》的公告吸引了我的注意。

里面“包阳台全部算入建筑面积”等会引起“新房面积缩水”的焦点内容，关乎购房者切身利益，听着似乎很让人上头。

虽然现在很多人都已经知道这个消息，距消息发布也过去一段时间了，但事情一直在发酵，最近在粉丝群再次引发轩然大波。

大家就像打开了潘多拉魔盒一样，态度几乎“一边倒”：

“仅有的一点点赠送面积也被抢回去了。”

“这下新房的性价比更低了。”

“干脆取消这万恶的公摊面积，按国际上流行的套内面积计算......”

不过事情并不只有一面。

随着偷面积的大门正在收紧，现在那些包阳台还能送一半面积，还有风雨连廊、丰富园区景观的改善新房及优质次新二手，也成为了新政前的“倒计时福利”。

新规一出，一些改善新房和二手房可能变得更香了。

首先，不得不说，这次新规的强制实施，是国家为规范建筑行业标准，防止建筑规划施工乱象，保障公民人身财产安全的政策举措；

对节约国有土地和建设用地，增加土地收入服务城市建设上有很大的帮助；

事情本身初心什么的基本没毛病。

但新规就像一把双刃剑，客观上对开发商和购房者也会造成一定的困扰。

此次新规范加码，整体来说对未来新房，应该是一大利空。

这几年层层新规下来，本来实得面积不断缩水就被诟病，偷面积也将逐渐退出历史舞台，新房的空间实用性和整体性价比也将继续打折扣。

除了阳台，室外公共区域的规范也有调整。比如楼盘里常见的有永久性顶盖的风雨连廊，还有一些园区景观等。

它们都将计入部分面积或全面积，这将直接减少开发商的利润。但羊毛出在羊身上，买单的很可能还是购房者。

而且未来有风雨连廊的新盘将越来越少，园区和景观上也很可能会不断退化，产品缺乏创新机制，楼盘的复制粘贴或更常态化，用心做景观和园区的开发商反而更像慈善家。

最后受伤的还是购房者。

好在从2022年3月开始，杭州土地出让前对开发商就有“定品质”的要求；

在层高、架空层、精装标准等方面都有所提高，才勉强挽回了“全国住宅品质标杆之城”的一点颜面。

“失之东隅，收之桑榆。”新房的价值算是又拉回来了些。

随着新房户型尺寸不断缩水，实得面积变少，户型越做越大，实际单价变得更高了。

一套89㎡房子早些年可以做到80以上，甚至超过100%，经过2017和2018年浙江多次新规后，得房率普遍降到70%多了；

为了不影响居住体验感，想要拥有以前89㎡房子的使用面积和居住感，就必须将建面提到100㎡上下。

可以预见，未来开发商统一包阳台还送一半面积的福利，只会越来越稀罕了。

那么趁新规未落地，如今我们更应该珍惜当下包阳台、园区景观丰富的改善新盘，和那些刚满五和满二、偷面积更多的优质次新二手房。

像钱江世纪城、申花等豪宅板块和部分改善板块的二手房与新房，依然有1-2万/㎡甚至更高的倒挂价差，趁新房还不够火，中签率比前两年高一点，可以继续打新。

比如钱江世纪城SKP旁的中天项目，申花的绿城馥香园和华润项目，桥西的德信项目，龙坞的桂香园，五堡TOD住宅项目，云城和运河湾的住宅项目等。

价格门槛低一点的还有三墩北的翠语彩虹里、如澜邸，宁围的观奥宸府，宁望府的尾房，新街的欣翠里，蜀山的雅望居、听悦雅庭、萧澜隐翠轩，湘湖的翠堤芳华轩，闻堰的叠翠雅庭洋房等。

当然，还有鸽了多年、还能偷面积的项目，如大关的英蓝岫町华庭，文晖的嘉里项目，西兴的万科项目以及大江之星、阳光名城、江南名邸、锦绣公馆等鸽盘。

至于二手，可能有人会反驳道：“买二手房就不怕当冤大头、被割韭菜吗？”

我的看法是，当二手房和新房倒挂价差被逐渐磨平，甚至二手房远低于限价时，一些品质好的次新二手房的性价比就愈发突显了，关键是它如果能偷不少的面积的话，何乐而不为？

“70/90”时代产物下 ，像中海钱塘山水的约89㎡能做出5房2厅，保利东湾111㎡跃层户型实用面积能达到150-160㎡；

像“偷面积专家”顺发，在杭州多个楼盘，面积也是偷到手软。

神盘美哉美城同样将偷面积做到极致，约82㎡可赠送约40㎡，约97㎡跃层可赠送约51㎡；和美家约90㎡，通过隔出一层，空间甚至能达到约170㎡；康庄的89方可以做到四房，一些三开间竟然可以有近20㎡逆天的跑道式阳台；堤香的高层70多方直接上三房。

2018年5月，浙江省出台《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，对阳台、露台、飘窗、设备平台的面积计算更严苛前，像锦粼府等次新房89㎡依然能做到舒适度还不错的经典3房2卫，江南名府的89㎡还能做到边套3房2卫带6米大边厅。

赠送面积大的项目在二手市场的溢价明显，很多人都羡慕都来不及。以美哉美城为例，一套八十多方的房子，成交单价比对面春和钱塘至少要高出30%。

随着偷面积将逐渐退出历史舞台，稀有二手房，如果价格合适，完全可以考虑收入囊中。

昨天有朋友跟我讨论似户型和得房率的问题：“当新房100㎡的实得面积，还不如二手房89㎡户型，你会选择新房还是二手？”

我把情况点出来了让他自己选：你会选单价3万左右，89方三房两卫多赠送面积的锦粼府二手毛坯，自己好好装修最快年底就能入住？

还是等下半年限价3.95万/㎡，户型赠送面积很小，四年后才能入住的市北东新房？

一千个买家，就有一千个哈姆雷特。

二手要的是现世安稳，户型实惠，学区确定和成本节约，新房要的一种新鲜感和情结，渴望更高品质的生活和更有想象力的向上空间。

没有对与错，只有合不合适。

近日，强二线龙头的苏州，也传来重磅消息：

首套乃至二套房贷利率可以做到4.0%，甚至二套房（首套还清）也能做到4.0%利率，这样的尺度在强二线城市是第一次出现。

如果需要，后面4%仍然还有较大的下调空间，楼市房贷利率下降通道，彻底打开。

苏杭作为长三角城市群，对杭州具有风向标意义。

杭州房贷利率「破4」或许不远了。

对于杭州楼市来说，趁着历史低位的利率优惠，偷面积大门还没有彻底关闭，风雨连廊、园区景观还能有一定发挥空间；

无论是优质倒挂改善新房，还是倒挂逐渐消失的优质板块次新二手，都可以去看，去谈，去买了。