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0074 小邮编，大秘密

这是作者@木木山高 的第74篇文章，欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。

生活在海外的中国人或华人，可能常常会面临一个无法回避的情况，种族歧视。

中国人、华人、其他亚裔群体，生活在美国、澳大利亚、加拿大、新西兰这样的传统移家，总会碰到有一部分本地人，他们自认为自己是这片土地的主人，有至高无上的优越感，所以要歧视从其他国家移民过来的群体。

这个事情是客观存在的，也是各个移民大杂居的国家由来已久的群体之间的矛盾，但是这个话题太敏感了，敏感到大家都不愿提起，更不能在公开场合讨论，以免引发更大的矛盾。

如果要公开发表相关言论或讨论这类话题，随时都有被禁言的风险。

当然，我今天也不是要讨论这个话题，我只是以这个话题开头，引出另外一个话题。

在澳大利亚，还有一个不能忽略的隐性歧视，邮编歧视Postcode prejudice/Postcode discrimination。

把Postcode prejudice/Postcode discrimination这两个单词放到谷歌里搜索，就会出现很多相关的文章和新闻报道。

很多读者看到“邮编歧视”这个名词，可能会一头雾水，脑子里面一团问号？？？

邮编歧视？？？

邮编怎么歧视？？？

一串数字能说明什么？？？

在中国，虽然还有邮局，虽然还存在邮政编码系统，但是大家几乎已经没人关心邮政编码这个东西了，大部分人可能连自己家所在小区的邮编都不知道。

很多家庭每天都会收发几个甚至十几个快递，但几乎都是和快递公司打交道，只要地址、电话号码写对了，没人关心邮编是什么。

就算去邮局寄信，也是这样，确保地址、电话号码无误，邮编写个大概数字就行，在中国邮编看起来真的没那么重要。

澳大利亚的情况，和中国有些不同，地址和邮编都非常重要，只要是涉及到重要的个人事务，准确的地址和邮编都是必不可少的关键信息。

比如去银行开户、投简历找工作、考驾照、看病就医、开通水+电+煤气的服务、手机开户等等，都必须有自己家准确的地址和邮编，因为相关机构真的会寄信给你，比如寄银行卡、银行账单、驾照、就诊记录和收费凭证等等。

这么说吧，一个正常人生活在澳洲，如果没有地址和邮编，很多正经事是无法办理的。

而且很多时候，你填写了自己的居住地址还不够，还需要证明自己的地址是真实的。

例如去考驾照的时候，交通管理局会要求申请人带一封信有自己姓名和住址的信过去（Proof of Address），证明自己确实居住在这个地址，这封信最好是银行、学校或政府机构寄出的，水电煤气费账单也非常合适，因为这样可靠性最佳。

由此可见邮编在澳洲日常生活中的重要性了。

澳大利亚邮政编码由4位数字组成，第一位代表地址所在的州，例如维多利亚州的邮编以3开头，新南威尔士州的邮编以2开头，昆士兰州的邮编以4开头。

后三位以州首府城市中央邮政局为000向外递增数字，例如维多利亚州首府墨尔本市区邮编为3000，新南威尔士州首府悉尼市区邮编为2000，昆士兰州首府布里斯班市区邮编为4000以此类推。

离首府城市中央邮政局越远、数字越大，所以只要看邮政编码,就能大约估算出邮政编码所在地的位置。

初来乍到的时候，对澳洲的每个区域可能不太了解，在澳洲生活过一段时间后，慢慢就会知道，澳洲本地对于土豪区、普通区、中产区、低收入区、差区是有很明显的区分和界限的。

现实生活中和朋友们聊到某某地区，给出的评价可能是：

“哇，那是个土豪区，有海景，街道很漂亮，房价超贵，能在那里买得起房子的都是上市公司老板、著名企业家、演员、名模、体育明星、银行家、政治家、创业新星等等。”

“那个区很差，要注意，因为经常发生恶性治安事件。”

“那个区很不安全，要小心，因为有很多抢劫案件和吸毒人士。”

“那个区很好，好几个优质学校都在那个区，能在那里买房的人，家庭条件都不错。”

“那个区很差，要小心，尽量远离吧，枪击案、入室、贩毒、凶杀案等等的犯罪率太高了。”

“那个区还可以，住的都是工薪人士和上班族，算是比较安静吧。”

江湖上一直流传一种说法，在澳洲，只要通过4位数字就能把一个人看透，几乎每个人都中招，说的就是邮编。

墨尔本的Sunshine（3020）、Frankston（3199），悉尼西区的Blacktown（2148）、Tregear（2770）、Fairfield （2165），珀斯的Armadale（6112）还有布里斯班南部的Logan（4207），当澳大利亚本地人听到以上这些地区的时候，脑海里第一反应的可能就是领救济、穷、懒、受教育程度低、犯罪率高、吸毒、抢劫、黑帮等等…

大多数人对邮编的判断都是源于道听途说的刻板印象和内心的阶级主义。

而邮编歧视对人们产生的真正影响，可能会让一些人感到深刻的个人耻辱感、家庭耻辱感，甚至在某些必要的时候会隐瞒自己的真实住址。

例如，申请投资银行、基金经理、高端保险经纪人或公司高管的工作，如果工作申请表上家庭住址填是以上这些地区的邮政编码，这大概率会影响获得工作的机会。

原因很简单，刚才说的这几个职业可能都需要强大的家庭背景和人脉资源作为辅助和支撑，如果你的家庭条件不好，你住的区不好，就决定了你的人脉圈不行，招聘经理也就无法相信你有足够的能力来胜任个岗位。

虽然只有短短的4位数字，但邮编的含义却远远不止是数字这么简单。

很多时候，在一些人眼中邮编决定了你的身份和地位，因为，一个地区的人口组成和收入情况决定了别人对这个地区的印象。

如果说一个人说自己住在，墨尔本的Toorak（3142）、Hawthorn（3122），悉尼的Mosman（2088）、Double Bay（2028），布里斯班的Teneriffe（4005），珀斯的Cottesloe（6011）、Dalkeith（6009）。

毫无疑问，这个人在大家眼中一定是一位成功人士，可能是成功的商人，或者是在某个领域取得卓越成就的佼佼者，因为只有这些人才有能力负担得起该地区的房价。

其实，我们讨论的这些内容，不仅仅是人们的客观印象，澳大利亚官方机构对此也有数据统计。

澳大利亚税务局ATO根据大约1500万澳大利亚人的数据，发布了2019-2020年纳税申报表的最新税务统计数据。

根据澳大利亚税务局ATO的数据显示，澳大利亚全国平均缴税收入最高的前10个地区邮政编码如下：

从图中数据可以看出，排名靠前的大多数邮政编码位于新南威尔士州，其中很大一部分位于新南威尔士州首府悉尼的富人区，即东部和北部地区。

另外一方面，根据澳大利亚税务局ATO的数据显示，澳大利亚全国平均缴税收入最低的前10个地区邮政编码如下：

从图中数据可以看出，虽然最富有的邮政编码大多位于新南威尔士州，但收入最低的地区大多也同样位于新南威尔士州。

这些数字也反映了同一个州内，首府城市和偏远地区居民之间的巨大财富差距。

澳洲最富裕地区的邮政编码西澳州WA 6011和最贫困地区的邮政编码新南威尔士州NSW 2398，两个地区之间的平均缴税收入差额达到了348827澳元（34.88万澳元），由此可见贫富差距真的很大。

除了财富，邮编还和我们的人身安全相关，以下这张表格就显示了墨尔本盗抢案件高发地区前十位，统计数据来源于RACV保险公司。

在谷歌里搜索犯罪率和邮编Crime rate postcode，也会出来很多相关内容，还有一些详细的动态数据统计每个区的犯罪率，有需要的话可以自己上网查询。

以上写了这么多，其实并不是我今天想表达的重点。

我想说的是，在澳大利亚，邮编不仅仅和你的身份、地位、收入、生活环境相关，而且和买房贷款也密切相关。

在我进入贷款行业之后，我越来越发现邮编和贷款的相关性，因为每次帮客户填写贷款申请的时候，银行都非常关心客户买的这套物业所处的位置？是商业物业？是独立屋House？联排住宅？高层公寓Apartment？

银行的逻辑非常简单：通过邮编识别风险。

我发现银行做生意的特点很明显，要赚最多的钱，同时要把风险控制在最低，所以邮编就成了银行控制风险的一个重要指标。

一份贷款申请，在银行批准贷款之前，它会先检查这个物业是否可以作为房屋贷款的抵押担保。

房子所处位置非常重要。

如果银行对某一地区的邮政编码有贷款限制，这就意味着银行出于某些原因，将这个地区的房产视为危险信号。

银行觉得危险的原因有很多，可能是因为该地区房产供应量过剩、经常发生自然灾害、该地区人口太少、邮政编码位于偏远地区、房产交易量小且风险较高等等。

例如，昆士兰州的某些地区几乎每年夏天都会发生洪涝灾害。这样的自然灾害就意味着房屋被冲毁，灾民流离失所，灾后要重建家园。

所以，对于这些特定地区的房屋贷款，银行就会特别小心翼翼，因为风险远远高于其他地区。

澳大利亚每个银行都对自己的贷款产品施加了贷款标准。

设置这些标准的目的在于最大限度地降低银行的风险，确保银行只把贷款发放给那些有能力偿还贷款和偿还债务的申请人。

根据以往的经验，银行发现抵押贷款违约更常见于某些地区和某些特定的房产类型。

所以，通过对某些邮政编码中的买家执行更严格的贷款限制，银行就可以降低自身承担的风险。

每个银行都有不同的规则，并为不同的邮政编码实施不同的限制。

如果买房人购买的房产在银行有限制的邮政编码中，可能会发生以下两种情况：

（1）LVR降低。

什么是LVR请参考我之前发的这篇文章《0069 贷款收入比Loan To Income(LTI)和贷款价值比Loan to Value Ratio(LVR)》

一般来说，在澳大利亚买房，银行为购房人提供的贷款价值比例LVR为80%，这意味着买房人需要支付20%作为首付，即贷款80%，首付20%。

但是，如果你购买的房产位于银行有限制的邮政编码中，银行可能会把LVR降低到70%，购房人只能把首付提高到30%，即贷款70%，首付30%。

最极端的案例，银行只愿意贷款60%，意味着购房人需要支付40%的房款作为首付。

（2）拒贷。

如果银行觉得这个贷款申请风险特别高，可能会完全拒绝申请。如果出现这种情况，申请人只能找其他新的银行去重新申请房屋贷款。

说到邮编受到贷款限制的原因，大致可以分为以下5类。

（1）乡村偏远地区。

在远离大城市的乡村偏远地区，人口稀少，需求量很小，房产交易并不活跃，交易量小导致相关数据不足，银行也很难确定房屋的市场价值。

（2）市中心公寓。

位于城市中心地区的房产，几乎都是30-50层的高层公寓。这就导致市中心区域的公寓供给量非常大，经常是供过于求的局面。

而且还有一个原因，我在之前的文章里也写过，澳洲各大城市的公寓，外观看起来确实很豪华，让人羡慕不已。

导致的结果就是维护费用也极高，泳池、电梯、健身房、桑拿房、景观花园，到处都是花钱的项目，这些费用都由业主们来承担，羊毛出在羊身上，房东们面对高昂的物业费经常是欲哭无泪。

澳洲公寓供大于求，维护费高，常年不涨价，都是很多买家不愿意购买公寓最主要的理由，使得公寓更难出售，这些也都是银行限制给公寓贷款的原因。

（3）面积特别小的房子。

面积特别小的房子，通常指市中心的单间（Studio），这样的房子受众面很窄，用途比较单一，二手房市场交易量很少，有的房子甚至还有严重的户型缺陷，银行通常认为这样的房产风险很大，所以对贷款加以限制。

银行给公寓贷款，一般要求室内面积至少50平米，不包括阳台、车库、储藏室等等，有的银行政策宽松有点，可以接受室内面积40平米的公寓。

其他的独立屋House或联排住宅Townhouse，一般不会出现面积太小的问题。

（4）矿业城镇。

任何依赖单一产业生存的城镇，都被银行视为高风险地区。

采矿业在澳洲是一个有周期性的行业，而且周期性非常明显。

矿业繁荣的时候，大量工人涌入矿区，房地产价格可能飙升。

矿区荒无人烟，因为生活艰苦，矿工收入高，也会产生一些报复性消费，所以矿区房产租金收入也很高。

但如果该行业陷入低迷，大量工人失业离开矿区，房地产价格就会暴跌，这也是银行最担心的风险。

（5）岛上的房产。

澳洲大陆，四面环海，有些小岛上确实常年有人居住。

位于海岛上的房产，因为基础设施有限，交通受阻，很多情况下只有船只才能进入，银行对这类房产贷款也有限制。

以上说到的这5类邮编受到贷款限制，在现实生活中也是发生过的。

2017年的时候就发生了一件事情，花旗银行Citi Bank将澳大利亚87个郊区列入贷款受限名单，这些地区的公寓买家在向银行申请抵押贷款时将面临更高的门槛。

当时花旗银行向所有的贷款经纪人Mortgage Broker发送消息，确认了悉尼的34个邮政编码、墨尔本的27个邮政编码和昆士兰的12个邮政编码，都在花旗银行的这份“黑名单”中。

同时，珀斯的8个地区、堪培拉的5个地区和南澳大利亚州的1个郊区也被列入“黑名单”。

黑名单上的地区包括悉尼的Ultimo，熟悉悉尼的朋友都知道，这是国际学生们聚集的中心地带，还有Ryde和Parramatta周边地区，以及市中心30公里外的Castle Hill和Kellyville。

至于墨尔本，摩天大楼占据的市中心，Docklands，South Yarra，Albert Park和St Kilda等高档地区，都被列入了“黑名单”。

申请人购买的房产如果来自以上这些地区，贷款额度最高只有65%，这意味着买家需要凑齐更多首付才能买房。

澳洲国民银行NAB也做过同样的事情。

NAB编制了一份含有600多个地区邮编的“黑名单”，并限制对这些地区的购房贷款。

西澳大利亚州、南澳大利亚州、昆士兰和北领地的大部分农村地区受到贷款限制的影响最为严重，这些高风险地区的买家只能从银行获得70%的贷款额度，其他低风险地区的买家，贷款额度通常在80%。

从以上我写的这些信息可以看出来，邮政编码限制的最大的障碍是借款人更难进入房地产市场。

换句话说，因为从银行获得的贷款比例较低，需要更多首付才能买房。

同时，这也可以看作是银行给大家的一个信号，我们必须思考一个问题，银行为什么对这个地区的房屋贷款加以限制？？

答案：银行觉得这个地区的房产不够安全，有风险。

既然银行已经预判风险了，那购房者就得重新考虑你购买的这套房产是否合适？这个买房决定是否正确？

很多朋友可能想知道银行对于哪些具体的邮编有限制？

其实银行对于邮编的限制都是在网上公开的，每个银行的标准有些不同，对于邮编的限制当然会不一样，但是基本都大同小异。

我在网上搜到某家银行对于邮编限制的详细内容，这张表格发出来供大家参考。

这个银行把邮编风险等级分为5类：

Ultra Low Risk超低风险

Low Risk低风险

Medium Risk中等风险

High Risk高风险

Ultra High Risk超高风险

Ultra Low Risk 超低风险

NSW/ACT 新南威尔士州、首都领地

2000-2017, 2021-2043, 2045-2047, 2050-2099, 2100, 2109-2126, 2129-2140, 2146, 2150-2154, 2156-2159, 2164-2166, 2168, 2171, 2175-2179, 2193, 2203, 2205, 2207, 2216-2219, 2225-2226, 2232-2234, 2439, 2444-2446, 2536-2537, 2545-2557, 2575-2578, 2588-2590, 2600-2604, 2611-2612, 2619-2623, 2642, 2649-2651, 2653-2658, 2661-2663, 2666, 2678, 2701-2702, 2720, 2722-2725, 2727-2730, 2911-2914

VIC 维多利亚州

3015-3018, 3025, 3028, 3039-3040, 3055-3058, 3079-3081, 3084-3085, 3087-3099, 3101-3104, 3122-3124, 3126, 3144-3150, 3152-3156, 3161-3175, 3178-3180, 3182-3185, 3204-3216, 3219-3220, 3222-3232, 3235, 3350, 3355-3358, 3550, 3555, 3759-3761, 3763, 3800, 3840-3844, 3854-3856, 3869-3870, 3975-3978, 3980

QLD 昆士兰州

4000-4005, 4008-4009, 4012-4014, 4031-4037, 4053, 4055, 4069-4070, 4073-4078, 4101, 4153-4155, 4158-4161, 4169-4179, 4214-4215, 4218-4220, 4222, 4500, 4503, 4520-4521, 4551, 4566-4567, 4573, 4575

SA 南澳州

5000-5006, 5024, 5031-5070, 5073-5076, 5150, 5158, 5950

WA 西澳州

6009-6012, 6015, 6057-6058, 6076, 6158-6162

TAS 塔斯马尼亚州

7000, 7004-7016, 7018-7024, 7050-7055, 7170

Low Risk 低风险

NSW/ACT 新南威尔士州、首都领地

2018-2020, 2044, 2048-2049, 2101-2108, 2127-2128, 2141-2145, 2147-2148, 2155, 2160-2163, 2167, 2170, 2172-2174, 2190-2192, 2194-2199, 2200, 2204, 2206, 2208-2214, 2220-2224, 2227-2231, 2250-2299, 2300-2327, 2330-2331, 2334-2335, 2339-2355, 2357-2358, 2365, 2379-2382, 2395-2396, 2415-2431, 2440-2443, 2447-2474, 2477-2490, 2500-2535, 2538-2541, 2558-2574, 2579-2587, 2594, 2605-2607, 2614-2618, 2626, 2640-2641, 2644, 2659-2660, 2726, 2745-2786, 2790-2792, 2795-2799, 2800-2803, 2808, 2817-2823, 2827, 2830, 2842-2868, 2899, 2900-2906

VIC 维多利亚州

3000-3013, 3019-3024, 3026-3027, 3029-3038, 3041-3054, 3059-3078, 3082-3083, 3086, 3105-3121, 3125, 3127-3143, 3151, 3158-3160, 3177, 3181, 3186-3199, 3200-3202, 3217-3218, 3221, 3240-3241, 3265, 3271-3287, 3300, 3305, 3321, 3328-3345, 3352, 3360-3378, 3380, 3384, 3400, 3427-3475, 3478, 3489-3490, 3494-3498, 3500-3516, 3521-3523, 3551, 3556-3565, 3570-3573, 3607-3636, 3638, 3640-3699, 3700-3711, 3714, 3717-3719, 3725-3758, 3762, 3764-3799, 3802-3835, 3847-3852, 3857-3865, 3871-3898, 3900-3971, 3979, 3981-3996

SA 南澳州

5007-5023, 5025, 5072, 5081-5098, 5106-5144, 5151-5157, 5159-5174, 5201-5256, 5260, 5290, 5350-5353, 5355-5356, 5360-5373, 5400-5412, 5414, 5451-5452, 5460-5461, 5501-5502, 5540-5550, 5608-5609, 5960

QLD 昆士兰州

4006-4007, 4010-4011, 4017-4030, 4051, 4054, 4059-4068, 4072, 4102-4152, 4156-4157, 4163-4165, 4183-4184, 4205-4213, 4216-4217, 4221, 4223-4287, 4300-4356, 4358-4372, 4374, 4400-4401, 4403-4405, 4501-4502, 4504-4519, 4550, 4552-4565, 4568-4572, 4574, 4580-4581, 4610, 4614, 4620, 4650-4670, 4673, 4800-4803, 4865-4870, 4877-4879

WA 西澳州

6000-6008, 6014, 6016-6029, 6050, 6052, 6059-6061, 6070-6074, 6081-6082, 6100-6106, 6121-6157, 6239-6243, 6251-6253, 6280-6290, 6330-6333, 6556-6558, 6798

TAS 塔斯马尼亚州

7001, 7017, 7025-7030, 7109-7163, 7171-7176, 7209-7292, 7300-7331, 7466-7470

NT 北领地

832, 870, 874-875

Medium Risk中等风险

NSW/ACT 新南威尔士州、首都领地

2328-2329, 2333, 2336-2338, 2356, 2359-2361, 2369-2372, 2386-2390, 2397-2399, 2400-2411, 2475-2476, 2609, 2625, 2627-2633, 2643, 2645-2648, 2652, 2665, 2668-2675, 2680-2681, 2700, 2703-2717, 2721, 2731-2739, 2787, 2793-2794, 2804-2807, 2809-2810, 2824-2826, 2828-2829, 2831-2840, 2869-2898

VIC 维多利亚州

3233-3234, 3236-3239, 3242-3264, 3266-3270, 3289-3294, 3301-3304, 3309-3319, 3322-3325, 3351, 3379, 3381, 3385-3396, 3401-3424, 3477, 3480-3488, 3491, 3517-3520, 3525-3549, 3566-3568, 3575-3599, 3637, 3639, 3712-3713, 3715, 3720-3723

QLD 昆士兰州

4357, 4373, 4375-4390, 4402, 4406-4467, 4486-4488, 4494-4498, 4600-4608, 4611-4613, 4615, 4621-4630, 4671, 4699, 4700-4723, 4739, 4742-4746, 4804-4809, 4816-4817, 4820-4828, 4830-4861, 4871-4876, 4880-4895

SA 南澳州

5259, 5261-5280, 5291, 5301-5346, 5354, 5357, 5374-5381, 5413, 5415-5440, 5453-5455, 5462-5495, 5510-5523, 5552-5583, 5600-5607, 5611-5690, 5700-5734

WA 西澳州

6030-6038, 6051, 6053-6056, 6062-6069, 6077, 6079, 6083-6090, 6107-6112, 6163-6182, 6207-6210, 6213, 6229-6237, 6244, 6254-6275, 6306-6328, 6335-6367, 6370-6375, 6390-6398, 6445-6452, 6532, 6537, 6701-6720, 6725-6751, 6754, 6765-6770, 6799

NT 北领地

800, 820-822, 840, 845-854, 872-873, 886

High Risk 高风险

QLD 昆士兰州

4468-4482, 4489-4493, 4674-4697, 4724-4738, 4740-4741, 4750-4799, 4810-4815, 4818-4819, 4829

WA 西澳州

6041-6044, 6211, 6214-6228, 6302-6304, 6368-6369, 6383-6386, 6401-6429, 6431, 6434-6443, 6460-6490, 6501-6530, 6535-6536, 6560-6575, 6603-6646, 6721-6722, 6753, 6758-6762

TAS 塔斯马尼亚州

7177-7190

NT 北领地

810-815, 828-830, 834-839, 841, 860-862, 880-885

Ultra High Risk 超高风险

WA 西澳州

6078, 6430, 6432

High Density 高密度住宅区

The postcodes below are subject to special conditions where the security is located in a unit or development comprising more than 10 units or apartments.

以下邮政编码受特殊条件的限制，如果该房产位于包含10个以上单层或多层公寓的开发项目中。

NSW/ACT 新南威尔士州、首都领地

2000, 2008, 2017-2018, 2020, 2077, 2113-2114, 2121, 2127, 2138, 2140-2142, 2144-2145, 2150, 2155, 2160, 2170, 2205, 2220, 2750

VIC 维多利亚州

3000, 3003-3004， 3006， 3008，3011，3066，3122-3123， 3128， 3141， 3145, 3169， 3205

QLD 昆士兰州

4000, 4006, 4101, 4209, 4215, 4217-4218, 4870, 4879

SA 南澳州

5000

WA 西澳州

6000, 6003-6005, 6210

TAS 塔斯马尼亚州

7000

NT 北领地

800

从图表中看到这么多邮编，可以总结出几个重要的信息：

①超低风险地区没有北领地NT

②高风险和超高风险地区都没有新南威尔士州NSW和维多利亚州VIC

③高密度住宅区基本都位于每个城市的市中心或靠近市中心的周边区域

需要说明一下，每个银行都有自己的制定的限制贷款的邮编范围，不是超低风险地区的房子就一定能买，也不是超高风险地区的房子就一定不能买。

这个邮编风险等级只是作为一个参考，最后做决策还是要根据自己的实际情况来决定。

买房是一个系统工程，买到一个好房子不容易，买到一个赚钱的房子更不容易，特别是买到一个方方面面都好的房子，那更是需要在买房前期多做功课，邮编限制只是我们在买房路上需要注意的一个环节。

@木木山高

2022.10.23

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